Главная
Апартаменты набирают популярность. Часто застройщик буквально в соседних высотках совмещает жильё с разным статусом. На вид апартаменты неотличимы от квартир — разница в правах и юридическом оформлении. Нельзя однозначно сказать, какой формат лучше: каждый даёт определённые плюсы и минусы, как покупателю, так и девелоперу.
Вы можете на одинаково выгодных условиях взять в ипотеку как апартаменты, так и квартиру — «Первый трест» предлагает жилую и коммерческую недвижимость комфорт и бизнес-класса: https://1trest.ru/. Документы оформляются одинаково, но различия между объектами остаются. Поэтому разберём подробнее, что такое апартаменты, чем они отличаются от квартир и на что обратить внимание при выборе.
Что такое апартаменты
В законах отдельного определения пока нет: апартаменты относят к нежилой недвижимости. Попытки приравнять их к жилью предпринимались, но по состоянию на 2025 год Госдума их не утвердила. Проще говоря, квартира — это исключительно жилая недвижимость, а апартаменты можно использовать как угодно, в том числе и для проживания. Поэтому соседями могут оказаться магазины, хостелы или офисы.
Жить в апартаментах можно. Есть кухня, санузел, коммуникации. Но с регистрацией возникают нюансы — о них дальше.
Юридические особенности:
1. Регистрация жильцов. В квартире можно оформить постоянную или временную регистрацию. В апартаментах прописаться невозможно. Допускается только временная регистрация, максимум на 5 лет, с правом продления. Но есть важное уточнение: такой «лайфхак» работает лишь в том случае, если дом стоит на земле, оформленной под гостиничный бизнес. В апартаментах на условно офисных участках подобные уловки не действуют.
2. Капремонт и другие сборы. Собственники квартир ежемесячно делают взносы в фонд капремонта. В апартаментах схема гибче: мажоритарный владелец может отказаться от взносов, но потребует заплатить крупную сумму единовременно, если возникнет потребность. Часто дополнительно взимают плату за охрану или другие сервисы. Отказаться нельзя.
3. Коммунальные платежи. Для квартир тарифы регулирует государство. В апартаментах действуют коммерческие ставки, которые назначает девелопер или управляющая компания. Льготы ЖКХ не применяются.
4. Налог на недвижимость. Обе категории облагаются налогом, но условия разные. Для квартиры ставка рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости, чаще всего в районе 0,1%. У апартаментов ставка привязана к рыночной стоимости земли — примерно от 0,5% до 2%. Есть разница и в расчете: за квартиру налог берут только с жилой площади, в апартаментах — с полной. Льгот либо нет вообще, либо по спец. программам, принятым властями конкретных регионов.
5. Налоговые вычеты. Покупка квартиры даёт право на имущественный вычет, а при ипотеке ещё и на возврат процентов. Для апартаментов вычеты не предусмотрены, независимо от формы оплаты.
Соседские отношения
Квартиры можно использовать только для проживания. Мини-отель, офис или студию там открыть нельзя. Перевести жильё в нежилой фонд сложно, а без согласия соседей вообще невозможно. В многоквартирных домах действует режим тишины: шуметь можно только в установленные законом часы. Нарушителей вправе привлечь полиция.
В апартаментах таких ограничений нет. Здесь можно жить, а можно устроить мини-отель, квест-комнату или клуб настольных игр. И соседи имеют те же права. Режим тишины на нежилые помещения не распространяется, хоть караоке-бар открывай. Поэтому в случае проблем с шумом доказать своё право на покой нереально.
Кто управляет домом
Жители многоквартирного дома сами решают, как распоряжаться общим имуществом — чердаками, подвалами, лифтами, двором. Обычно они же общим голосованием выбирают управляющую компанию. В апарт-комплексах правила другие: управляющую компанию назначает мажоритарный собственник — девелопер, владелец или крупный арендатор. У него большинство голосов, и решения он принимает единолично.
Такой собственник может организовать охрану, поставить консьержа, нанять садовников или заказать дорогой клининг. И оплачивать это будут все владельцы апартаментов. Для коммерческих площадей это оправдано — они приносят доход. А вот для тех, кто купил апартаменты «под жильё», расходы могут оказаться неприятным сюрпризом. Влиять на ситуацию невозможно, обязанности и права изначально прописаны в договоре.
Итоги
Почему апартаменты популярны? Главный фактор — цена. В среднем они дешевле квартир на 15–30%. Земля под нежилой фонд обойдется девелоперу дешевле, и он не обязан строить инфраструктуру. Есть и другие плюсы. Апартаменты легко монетизировать. Например, сдать в аренду, под хостел, или открыть собственное дело, не спрашивая согласия соседей.
Но и от минусов никуда не деться. Дорогие коммунальные услуги, высокие налоги, дополнительные сборы без права оспаривания. Вычетов и льгот нет. Поэтому апартаменты нельзя назвать однозначно лучшим или худшим вариантом. Всё зависит от целей покупки и наличия альтернативного жилья для регистрации. Но сам факт выбора — уже плюс.